住宅リフォーム ～建物名義をどうするか～

仙台市内もすっかり日差しが春めいてきました。

けんたろうくんとけいこは花粉症なのですが、首都圏にいた時より鼻炎はひどくありません。
おそらく空気が綺麗かどうかなのだと思います。
代わりに目は首都圏にいたときよりキツイです。

さてここ二週間ほど、けいこの心を揺さぶるのが税金のお話。
リフォームしている家の名義をどうするのが、税制上有利なのか考えたところ大変な苦労（主に税務署とのやりとり）を強いられたのでここに書いておきます。

どういう考え方をするのがスマートなのか、参考になれば。

けんたろうくんとけいこの場合は、リフォームしているけんたろうくん母名義の家屋の名義をどうするか考えてみました。

ポイント１：ローンを組むかどうか

通常、住宅を購入する際にはローンを組むのが一般的です。

ただローンと言っても借金には変わりありません。

金利が低いとはいえ、利子をつけて返済するという現実をお忘れなく。

ローンを組む場合は住宅ローン減税を受けられる可能性があります。

けんたろうくんたちはローンを組むので、

【ポイント2 】で適用可能かどうか判断する必要があります。

ローンを組む組まないにかかわらず、そのまま名義変更しないと大変なことになります。

理由は【ポイント3】を読んでください。

ポイント２：住宅ローン減税が受けられるかどうか

住宅ローン減税とは
『毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除される』
ことです。

住宅ローンを組んだら、もれなく適用されるかというとそうではなく。
きちんと適用条件が決まっています。

新築の場合は①～⑤が条件。
リフォームの場合は①～⑧が条件になります。

①建物取得日から六か月以内に居住すること
②借入した人の所得が3000万円以下であること
③ローンの返済期間が10年以上であること
④登記簿に記載されている床面積が50平方メートル以上であること
⑤床面積の50%以上が居住用であること
⑥自分で所有し、自分で居住する家のリフォームであること
⑦一定の省エネリフォームや耐震リフォームであること
⑧工事費用が100万円以上であること

けんたろうくんとけいこの場合、⑥が満たされていないためこのままだと住宅ローン減税が受けられません。
住宅ローン減税を受けるためには、『自己の所有=名義を変更 をする』必要が出てきます。
【ポイント３】で名義変更をした際の、贈与税金額を確認します。

ポイント３：贈与税額の確認

『建物の名義を変更する行為』。

これは法律上、贈与にあたるので贈与税が発生します。

建物って不動産と言われますが、立派な財産なんですよね。

例えば不動産（2000万円相当）を孫に譲るとすると、孫に無償で2000万円のものをあげたことになります。

無償であげる＝贈与です。

では、けんたろうくん母名義の建物をけんたろうくんがお金を借りて2000万円でリフォームしたらどうなるでしょう？

実はこれも贈与になります。

税制上はけんたろうくんが2000万あげて、けんたろうくん母名義の建物の資産価値を上げた事になります。

贈与税は課税率が高いです。

先の例で挙げた2000万円の贈与だと、336万円の贈与税が発生します。（こわ）

参考ＵＲＬ：贈与税率計算方法（国税庁ＨＰ）

因みに贈与税は110万円までは非課税です。

というわけで贈与額が110万円を超える場合は、贈与税を減額する方法を考える必要があります。

【ポイント４】で考えてみましょう。

ポイント４：贈与税の減額を考える

（１）不動産を共有持分にする

　　 ⇒不動産額面と出資額に応じて、不動産の持分比率を変更する登記をします。

　　　　2000万円相当の不動産に、2000万円かけてリフォームするのであれば持ち分は半分ずつ。

　　　　2000万円出して、建物の所有権を買ったと考えるので贈与税は発生しません。

（２）相続時精算課税を選択する
　　 ⇒60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対して財産を贈与した場合に
　　　　2500万円まで贈与税がかかりません。
　　　　ただし相続時に控除された額面を加算して、相続税を算出することになります。
　　　　不動産登記もしておきましょう。

けんたろうのＣＨＯＩＣＥ

ということで、けんたろうのＣＨＯＩＣＥはどうなったかというと、建物の名義をすべてけんたろうくん母からけんたろうくんに移すことにしました。

【ざっくりとした考え方】

ポイント１：ローンを組むかどうか　⇒　ローンを組みます　⇒ポイント２へ

ポイント２：住宅ローン減税が受けられるかどうか　⇒　適用条件⑥を満たしていません。名義変更したいです。　⇒ポイント３へ

ポイント３：贈与税額の確認　⇒　不動産額面が110万以下の為贈与税は発生しません。名義変更をしても課税はなし。　⇒ポイント４は関係ないのでスキップ

因みに住宅メーカーの担当の方は、不動産額面が分からなかった為、手堅く"不動産を共有持分とする"ことを薦めてくれていました。
※不動産額面は固定資産税の評価額が基準になります。

ただそうすると、不動産の持分割合に応じた住宅ローン減税額になります。
先の例でいうと <住宅ローン減税額> ×　<不動産の持分割合> = <実質的な減税額>ということです。

持分割合によっては損かもしれないので、ここも計算する必要がありますね。

新居を持つと浮かれた気分になりますが、逆に気を引き締めておくべきかもしれませんね。


尚、ここに書いてあることはあくまでけいこの調査と確認の結果になります。
個々のケースについてはきちんと税理士さんや税務所に確認することを強くお勧めします。

けいこは税務署の無料相談に複数回電話をして確認しましたし、”けんたろうＣＨＯＩＣＥ”が本当に税制上問題ないのか、税理士事務所の無料相談を利用してお墨付きをもらう予定です。

別件になりますが税務署の電話無料相談は、本当に担当者によって丁寧さが違います。

けいこは何度か、あまりの対応のひどさにプチっと激怒しそうになりました。

それはまた別途書いておきます。

けいこ